A Tisza-kormány Wekerle Plusz programjának védelmezői szerint teljesen érthető, hogy a használt lakásokra már 5 százalékos, az új építésűekre viszont továbbra is 3 százalékos hitel jár. A cél az építőipar fellendítése és az új lakások vásárlásának ösztönzése. Csakhogy a jelenlegi ingatlanárakat és a program feltételeit egymás mellé téve már korántsem ilyen vonzó az ajánlat. Budapesten az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 1,92 millió forint, miközben a kedvezményes hitel legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterárú ingatlanokra használható fel. A használt lakások vásárlóinak pedig az előző programhoz képest akár több tízezer forinttal nőhet a havi törlesztőrészletük. A kormány lakásépítési ösztönzőnek nevezi a változtatást, a fiataloknak azonban előbb azt kellene kitalálniuk, miből fizetik ki a különbözetet.
A közösségi oldalakon komoly vita alakult ki az Otthon Start megszüntetése és a Wekerle Plusz bevezetése miatt. Az új konstrukció támogatói arra hivatkoznak, hogy az új építésű lakásokra továbbra is 3 százalékos hitel jár, tehát a kedvező finanszírozási lehetőség megmaradt. Szerintük az intézkedés arra ösztönzi a lakásvásárlókat, hogy korszerűbb, energiahatékonyabb ingatlanokat válasszanak, miközben az építőipar is új megrendelésekhez jut.
A gondolat gazdaságpolitikai szempontból érthető. Az új lakások építése munkahelyeket teremthet, növelheti a lakáskínálatot, és hosszabb távon hozzájárulhat az elöregedett lakásállomány megújulásához. A vásárló szempontjából azonban az elsődleges kérdés továbbra is az, hogy mennyibe kerül a kiszemelt ingatlan, mekkora önerőre van szüksége, és képes lesz-e évtizedeken át fizetni a hitelt.
Magyar Péterék programjánál éppen itt kezdődnek a problémák. A 2026. október 27-én kihirdetett szabályok alapján az új építésű ingatlanokra legfeljebb 3 százalékos, a használtakra 5 százalékos kamatot kell fizetni. A maximális hitelösszeg 50 millió forint, a futamidő legfeljebb 25 év lehet. A támogatott ingatlan négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, lakás esetén pedig 100 millió forintos vételárkorlát érvényesül.
Nézzük a számokat: ennyibe kerülnek az új és használt ingatlanok Budapesten és vidéken
Az ingatlan.com 2026. októberi adatai szerint Budapesten a használt lakások és házak medián hirdetési négyzetméterára 1,41 millió forint. Az Ingatlantájoló–Otthontérkép ugyanekkor az új építésű lakásoknál 1,92 millió forintos átlagos hirdetési négyzetméterárat mért. A különbség meghaladja a félmillió forintot négyzetméterenként.
A vidéki nagyvárosokban alacsonyabb árszintekkel találkozunk, de Debrecenben és Győrben már az új építésű lakások négyzetméterára is meghaladta az 1,2 millió forintot a legutóbbi külön bontású ingatlan.com felmérése szerint. A 3 százalékos kamat tehát vidéken több lakásnál lehet elérhető, a vételár és az önerő azonban ott is jelentős akadály.
Lakóingatlanok négyzetméterára Magyarország nagyvárosaiban
| Város | Használt ingatlan Ft/m² | Új építésű lakás Ft/m² |
|---|---|---|
| Budapest | 1 410 000 | 1 920 000 |
| Debrecen | 1 040 000 | 1 300 000 |
| Győr | 960 000 | 1 210 000 |
| Szeged | 972 000 | Nincs összevethető adat |
| Veszprém | 950 000 | Nincs összevethető adat |
| Szombathely | 793 000 | Nincs összevethető adat |
| Zalaegerszeg | 683 000 | Nincs összevethető adat |
| Miskolc | 604 000 | Nincs összevethető adat |
| Békéscsaba | 550 000 | Nincs összevethető adat |
| Salgótarján | 310 000 | Nincs összevethető adat |
Források: ingatlan.com, 2026. októberi használtlakóingatlan-kínálat; Ingatlantájoló–Otthontérkép, 2026. októberi budapesti újlakás-kínálat; ingatlan.com, 2026. júniusi debreceni és győri újlakás-felmérés. Az értékek hirdetési árak, nem lezárt adásvételek. A használt ingatlanok adatai lakásokat és házakat együttesen tartalmaznak, az újépítésű oszlop viszont társasházi lakásokra vonatkozik. Az átlagok és mediánok, valamint az eltérő adatfelvételi időpontok miatt a számok tájékoztató összehasonlításra alkalmasak.
A táblázatból látható, hogy a használt lakóingatlanok árszintje a vidéki nagyvárosok között is jelentősen eltér. Debrecenben egy 60 négyzetméteres ingatlan a kínálati középértékkel számolva 62,4 millió forintba kerülne, Szegeden 58,3 millióba, Győrben 57,6 millióba. Ugyanez Miskolcon 36,2 millió, Békéscsabán 33 millió forint lenne. Ezek számított példák, a tényleges lakásárakat az ingatlan típusa, állapota és elhelyezkedése jelentősen módosíthatja.
A budapesti új építésű lakásoknál sokkal nagyobb a gond. Egy 60 négyzetméteres, átlagáron kínált új lakás 115,2 millió forintot érne, miközben a Wekerle Plusz négyzetméterár-korlátja ekkora alapterületnél legfeljebb 90 milliós vételárat enged meg. A példabeli lakás tehát nem jogosult a támogatott hitelre.
Debrecenben a júniusi, 1,3 milliós újlakás-mediánnal számolva ugyanekkora új lakás 78 millió forintot, Győrben 1,21 milliós négyzetméterárral 72,6 millió forintot jelentene. Ezek beleférhetnek a Wekerle Plusz árkorlátaiba, de a legfeljebb 50 millió forintos hitel miatt előbbinél 28 millió, utóbbinál 22,6 millió forintot kellene más forrásból előteremteni.
Hiába kedvezőbb a 3 százalék, ha az új lakáshoz több tízmillióval nagyobb önerő kell
Budapesten egy 60 négyzetméteres használt ingatlan a fővárosi 1,41 milliós kínálati középértékkel számolva 84,6 millió forintba kerülne. Egy ugyanekkora, új építésű lakás a budapesti 1,92 milliós átlag alapján már 115,2 millió forint lenne. A két vételár közötti különbség 30,6 millió forint.
A drágább új lakás természetesen korszerűbb lehet, alacsonyabb rezsivel és kisebb kezdeti felújítási igénnyel. Ezek valódi előnyök, amelyeket minden vásárlónak mérlegelnie kell. Egy fiatal pár azonban hiába szeretne új építésű ingatlanba költözni, ha nincs elegendő megtakarítása a magasabb vételár kifizetéséhez.
A program legfeljebb 50 millió forintos támogatott hitelt biztosít. A példában szereplő 84,6 milliós használt ingatlannál tehát legalább 34,6 millió forintot más forrásból kellene előteremteni, ha a teljes hitelkeretet kihasználják. Egy 90 millió forintos, még éppen a négyzetméterár-korlátba beleférő új lakásnál ugyanez 40 millió forint. A 115,2 milliós átlagárú új lakás pedig nem jogosult a Wekerle Plusz támogatott hitelére.
Ezek a különbözetek ráadásul nem tartalmazzák az illetéket, az ügyvédi és banki költségeket, valamint az esetleges berendezést vagy felújítást. A szükséges saját forrás nagysága könnyen jóval nagyobb lehet a jogszabályban előírt minimumönerőnél.
A 3 és az 5 százalék közötti különbség 25 év alatt akár 16,56 millió forint
Azonos hitelösszeg és 25 éves futamidő mellett a 3 százalékos kamat lényegesen kisebb havi terhet jelent, mint az 5 százalékos.
| Hitelösszeg | Havi törlesztő 3%-nál | Havi törlesztő 5%-nál | Havi különbség |
|---|---|---|---|
| 20 millió Ft | 94 842 Ft | 116 918 Ft | 22 076 Ft |
| 30 millió Ft | 142 263 Ft | 175 377 Ft | 33 114 Ft |
| 40 millió Ft | 189 685 Ft | 233 836 Ft | 44 151 Ft |
| 50 millió Ft | 237 106 Ft | 292 295 Ft | 55 189 Ft |
A számítások 25 éves, 300 hónapos futamidőre vonatkoznak, egyenletes havi törlesztéssel, járulékos költségek nélkül.
Egy 30 millió forintos hitelnél a két százalékpontos kamatkülönbség 25 év alatt hozzávetőleg 9,93 millió forinttal növeli a teljes visszafizetést. Ötvenmillió forintnál már 16,56 millió forintos különbségről beszélünk.
A táblázat azonban csak az azonos összegű hitelek közötti eltérést mutatja. A tényleges lakásvásárlásnál a vételár és a szükséges önerő legalább ennyire fontos. A kedvezményesebb hitel nem feltétlenül jelenti azt, hogy egy drágább új lakás összességében könnyebben megvásárolható.
Az Otthon Start egységesen 3 százalékos hitelt kínált új és használt lakásokhoz is. A Wekerle Plusz bevezetésével a használt ingatlanok vásárlói veszítik el ezt a kamatelőnyt. Az új lakások esetében a kamat változatlan marad, miközben a főbb vételárkorlátok sem lettek kedvezőbbek, vagyis a használt lakás vásárlója ugyanarra az 50 millió forintra a korábbi 237 ezer helyett már mintegy 292 ezer forintos havi törlesztéssel számolhat. Ez havi több mint 55 ezer forint, egy évben mintegy 662 ezer forint többletkiadás.
Az új lakásépítési hullám még ígéret, a drágább hitel már valóság
A kormány az új lakások kedvezőbb kamatozásával az építőipart kívánja ösztönözni. A lakásépítések támogatása hosszabb távon növelheti a kínálatot, és korszerűbb ingatlanokat teremthet. Egy új beruházás előkészítése, engedélyeztetése, kivitelezése és értékesítése azonban akár éveket is igénybe vehet.
Az ingatlan.com szeptember végi adatai szerint országosan 10,7 ezer új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathattak a vásárlók, ami ötéves csúcsot jelentett. Az új lakások legolcsóbb tíz százaléka országosan 59 millió forint alatt, Budapesten pedig 71 millió forint alatt volt elérhető. Ezek a számok mutatják, hogy léteznek olcsóbb új ingatlanok is, de a teljes kínálat döntő részére nem lehet az alacsonyabb árkategória alapján következtetni.
A kedvezményes kamat növelheti az új lakások iránti keresletet, de a tényleges kínálat csak később tud alkalmazkodni. Ha a kereslet gyorsabban növekszik, mint az elérhető lakások száma, az további áremelkedést okozhat. A fejlesztők ráadásul továbbra is a telekárakkal, a munkaerő költségével, az építőanyagok árával és a finanszírozási kiadásokkal számolnak.
Az ingatlanpiac jelenlegi számai alapján az új lakások vásárlásának legnagyobb akadálya sok esetben nem a kamat, hanem maga a vételár. Egy 70–90 millió forintos ingatlanhoz a maximális támogatott hitel mellett is jelentős megtakarítás szükséges. A családalapítás előtt álló, albérletben élő fiatalok számára ennek előteremtése önmagában komoly feladat.
Energiatakarékos új lakás vagy olcsóbb használt? A rezsi sem old meg mindent
A Wekerle Plusz támogatói gyakran azzal érvelnek, hogy az új lakások energetikailag korszerűbbek, ezért a magasabb vételár hosszabb távon megtérülhet. Ebben van igazság. Egy jól szigetelt, modern gépészettel rendelkező lakás fenntartása lényegesen olcsóbb lehet egy elavult fűtési rendszerű, rosszul szigetelt épületben található ingatlanénál.
A használt lakások között azonban jelentős különbségek vannak. Egy felújított téglalakás vagy korszerűsített panellakás energiafogyasztását nem lehet automatikusan egy leromlott állapotú, felújítandó ingatlanéval azonosítani, ahogyan az új építésű lakás sem feltétlenül jelent teljes költségmentességet, hiszen a közös költség, a garanciális viták és a lakás berendezése ott is kiadásokkal járhat.
A vételárat, az önerőt, a hiteltörlesztőt, a rezsit és a várható karbantartási kiadásokat együtt kell vizsgálni. Ha valaki egy új lakás kedvéért több tízmillió forinttal nagyobb vételárat vállalna, azt a néhány tízezer forintos esetleges havi energiamegtakarítás aligha ellensúlyozza rövid idő alatt. Egy fiatalnak ráadásul elsősorban olyan ingatlanra van szüksége, amelyet valóban meg tud vásárolni. A legjobb energetikai besorolás sem segít azon, akinek nincs elegendő önerője, vagy akinek a bank a jövedelme alapján nem adja meg a szükséges hitelt.
A 45 éves korhatár és az ötéves bentlakási kötelezettség tovább szűkíti a lehetőségeket
A Wekerle Plusz az Otthon Starthoz képest más feltételekben is változást hozott. Az új konstrukciót 18 és 45 év közötti igénylők vehetik igénybe, miközben az Otthon Startnál nem volt általános felső életkori határ. Az új hitelnél ötéves életvitelszerű bentlakási kötelezettséget is vállalni kell, és a támogatott ingatlan bérbeadása nem megengedett.
Ezek különösen azoknak jelenthetnek hátrányt, akik később jutnak el az első lakás megvásárlásáig, vagy munkájuk miatt rendszeresen költözniük kellene. A korábbi program ugyanakkor legalább kétéves társadalombiztosítási jogviszonyt követelt meg főszabályként, amit a Wekerle Plusz már nem ír elő. A változás tehát egyes igénylőknek könnyítést, másoknak szigorítást jelent.
A legnagyobb pénzügyi változás mindazonáltal a használt lakásokra vonatkozó kamatemelés. Azoknak a fiataloknak, akik az új építésű lakások magasabb árait nem tudják megfizetni, a korábbi kedvezményes 3 százalék helyett már 5 százalékkal kell számolniuk. A program így éppen azok közül sokakat hoz nehezebb helyzetbe, akik korlátozott anyagi lehetőségeik miatt eleve a használt lakások piacán keresgélnek.
A lakásépítés ösztönzése jól hangzik, a fiatalok pénztárcája viszont nem kampányfüzet
A Wekerle Plusz körüli vitában gyakran elhangzik, hogy az embereknek türelmesnek kellene lenniük, mert az új lakásépítések, a gazdasági fellendülés és a béremelések később javíthatják a helyzetet. Ez a megközelítés azonban kevés vigaszt jelent annak, aki jelenleg is albérletet fizet, vagy egy hirtelen megváltoztatott hitelprogram miatt kénytelen újratervezni a lakásvásárlását.
A budapesti adatok különösen beszédesek. Az új lakások átlagos négyzetméterára 1,92 millió forint, a Wekerle Plusz támogatási plafonja viszont 1,5 millió. Debrecenben és Győrben több új lakás férhet bele ebbe a keretbe, a 60 négyzetméteres példáknál azonban még így is 20–30 millió forintos saját forrásra lenne szükség a maximális támogatott hitel mellett.
A használt ingatlanok vásárlóinak hitelkamata két százalékponttal emelkedett, miközben a kedvezményes hitel maximális összege továbbra is 50 millió forint. A program tehát nem feltétlenül bővíti a tényleges vásárlási lehetőségeket ott, ahol az ingatlanárak jelentik a legnagyobb akadályt.
Az új építkezések támogatása hosszabb távon segítheti a lakáskínálat növelését. A kormány azonban egyik napról a másikra nem tudja megteremteni a megfizethető új lakások tömegét. A fejlesztések finanszírozása, a kivitelezési költségek, az ingatlanárak és a fizetőképes kereslet továbbra is meghatározzák, mekkora lesz az új program tényleges hatása.
Magyar Péterék lakáspolitikájának legnagyobb ellentmondása, hogy a kedvezőbb, 3 százalékos hitellel az új lakások felé terelik a vásárlókat, miközben ezeknek az ingatlanoknak az átlagos budapesti ára már meghaladja a program négyzetméterár-korlátját. Akik pedig nem engedhetik meg maguknak az új építésű lakást, azok a használt ingatlanra drágább hitelt kapnak. A kormány hosszú távú építőipari fellendülésben bízik, a lakásvásárlóknak azonban a jelenlegi árakból és fizetésekből kell gazdálkodniuk. A háromszázalékos kamat remekül mutat a plakátokon. A bankban viszont a vételárat, az önerőt és a havi törlesztőrészletet is kérik.
