Tizenharmadik alkalommal rendeztek Lakásmenetet Budapesten, ahol a Szikra Mozgalom és A Város Mindenkié szervezésében vonultak utcára a magas ingatlan- és albérletárak miatt. A demonstrálók lakbérkontrollt, szociális bérlakásépítést, az Airbnb további korlátozását és a lakhatáshoz való jog alkotmányos rögzítését követelték. Karácsony Gergely főpolgármester közben újabb több tízmilliárdos lakásprogramok lehetőségéről beszélt. A követelések azonban fontos kérdéseket vetnek fel: valóban az állami árszabályozás és a magántulajdon korlátozása jelentené a megoldást, vagy inkább a lakáskínálat bővítésére kellene helyezni a hangsúlyt?

Vasárnap ismét utcára vonultak Budapesten azok, akik szerint a fővárosi lakás- és albérletárak indokolatlanul magasak, és az államnak jóval erőteljesebben kellene beavatkoznia az ingatlanpiac működésébe. A tizenharmadik Lakásmenetet a Szikra Mozgalom és A Város Mindenkié szervezte, a résztvevők pedig a II. János Pál pápa térről indulva hívták fel a figyelmet követeléseikre.

A szervezők a magyarországi lakhatási helyzetet válságként értékelik. Álláspontjuk szerint egyre nehezebb önálló otthonhoz jutni, a magánbérleti piac nem nyújt megfelelő biztonságot, kevés a szociális bérlakás, miközben a befektetési célú ingatlanvásárlások és a rövid távú lakáskiadás tovább szűkítik a megfizethető kínálatot.

Az ingatlanárak és a bérleti díjak emelkedése kétségtelenül megnehezíti sokak életét, különösen a pályakezdőkét és az alacsonyabb jövedelműekét. A lakhatási nehézségek és a lakhatási válság fogalma között azonban érdemes különbséget tenni. A magas ingatlanár önmagában nem bizonyítja, hogy a lakáspiac egésze működésképtelenné vált, ahogyan azt sem, hogy a problémák kizárólag az állami beavatkozás fokozásával orvosolhatók.

Magasak az albérletárak, de mit mutatnak a számok?

A Központi Statisztikai Hivatal és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint 2026 szeptemberében Budapesten 5,3 százalékkal voltak magasabbak a kínálati bérleti díjak, mint egy évvel korábban. A 2021-es szinthez képest a nominális lakbérek mintegy 78 százalékkal emelkedtek.

Az adatokból azonban az is kiderül, hogy szeptemberben havi összevetésben már 0,1 százalékos csökkenést mértek a fővárosban. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy az albérletek olcsóvá váltak volna, de árnyalja azt a képet, amely szerint a bérleti díjak minden hónapban megállíthatatlanul emelkednek.

A lakhatás megfizethetőségét ráadásul nem kizárólag az ingatlanárak határozzák meg. Legalább ennyire fontosak a jövedelmek, a hitelfeltételek, a lakások állapota, elhelyezkedése és a rendelkezésre álló kínálat. Más lehetőségekkel rendelkezik egy stabil, kétkeresős háztartás, mint egy egyedül élő pályakezdő vagy egy alacsony nyugdíjból gazdálkodó idős ember. Éppen ezért az általános válsághelyzet hangoztatása helyett célszerű lenne pontosan meghatározni, mely társadalmi csoportoknak, milyen lakhatási formában és milyen segítségre van szükségük.

Lakbérkontroll: segítség a bérlőknek vagy újabb piaci korlátozás?

A Lakásmenet egyik legfontosabb követelése a lakbérkontroll bevezetése. A szervezők olyan szabályozást szeretnének, amely korlátozná a lakbéremelések mértékét és gyakoriságát. Az elképzelés első hallásra vonzónak tűnhet azok számára, akik attól tartanak, hogy a következő szerződéshosszabbításkor jelentősen megemelkedik a bérleti díjuk. Csakhogy az árszabályozásnak nemcsak előnyei, hanem lehetséges mellékhatásai is vannak.

Ha a tulajdonosok nem tudják a piaci körülményekhez igazítani a bérleti díjakat, egy részük dönthet úgy, hogy inkább eladja ingatlanát, más célra hasznosítja, vagy egyáltalán nem adja ki hosszú távra. Ez csökkentheti a bérelhető lakások kínálatát, miközben a felújításokra fordított összegek is visszaeshetnek.

A lakbérkontroll hatása természetesen a konkrét szabályozástól függ. A mérsékelt, kiszámítható emelési korlát és a tartósan piaci ár alá kényszerített bérleti díj között jelentős különbség van. A szervezők követelése önmagában még nem ad választ arra, milyen rendszerrel biztosítanák egyszerre a bérlők védelmét és a lakások megfelelő kínálatát. A magántulajdonú lakások bérbeadása ugyanis gazdasági tevékenység is, amelynek költségei és kockázatai vannak. A tulajdonos fizeti az ingatlan fenntartását, a felújításokat, az adókat, és viseli az esetleges nemfizetés vagy károkozás következményeit.

Ezeket a szempontokat sem lehet figyelmen kívül hagyni, amikor a bérleti piac szabályozásáról beszélünk.

Az Airbnb korlátozásától sem lesz automatikusan olcsóbb minden lakás

A demonstrálók a rövid távú lakáskiadás további korlátozását is sürgetik, azzal érvelve, hogy a turistáknak fenntartott ingatlanok csökkentik a helyben élők számára elérhető bérlakások számát.

Bizonyos városrészekben valóban jelentős hatással lehet a rövid távú kiadás a lakáspiacra. Különösen ott, ahol a turizmus miatt nagy kereslet mutatkozik a néhány napra bérelhető szállások iránt. Ebből azonban nem következik, hogy az Airbnb általános korlátozása minden kerületben érdemi árcsökkenést eredményezne. Az ingatlanok egy részét a tulajdonosok más módon hasznosíthatják, eladhatják, vagy akár üresen is hagyhatják.

A kérdés tehát az, hogy az adott városrészben milyen mértékű problémát okoz a rövid távú lakáskiadás, és a bevezetett korlátozások ténylegesen hány lakást terelhetnek vissza a hosszú távú bérleti piacra.

Karácsony Gergely újabb milliárdos lakásprogramokat jelentett be

A Lakásmenet napján Karácsony Gergely főpolgármester is megszólalt. Közösségi oldalán arról számolt be, hogy Budapest jelentős európai uniós és hazai forrásokhoz juthat a következő években bérlakások építésére és felújítására.

A főpolgármester szerint a 15 európai nagyváros részvételével működő Mayors for Housing szövetség eredményesen képviselte a városok érdekeit az Európai Bizottságnál. Karácsony Raffaele Fittóval, az Európai Bizottság kohéziós politikáért felelős alelnökével is tárgyalt, aki megerősítette: Budapest 2030-ig felhasználható támogatásokhoz juthat.

A bejelentés szerint a Fővárosi Közfejlesztések Tanácsának novemberi ülésén véglegesíthetik a főváros számára korábban megítélt 20 milliárd forintos programot. Emellett egy további, több tízmilliárdos, a kerületi önkormányzatok számára is elérhető bérlakásépítési és -felújítási konstrukció előkészítése zajlik. A kormány részéről a Wekerle Sándor állami bérlakásépítési programot hirdették meg, miközben a Diákváros és Rákosrendező fejlesztése is szerepel a tervek között.

Mindez jelentős összegnek hangzik, de egyelőre fontos részletek hiányoznak. Nem világos, pontosan hány új lakás épülhet, mennyi meglévő ingatlant újítanak fel, milyen feltételekkel lehet majd beköltözni ezekbe, és mekkora bérleti díjakkal számolnak. A több tízmilliárd forintnyi bejelentett vagy előkészítés alatt álló forrás ugyanis nem azonos az elkészült lakásokkal. A programok eredményességét majd akkor lehet érdemben megítélni, ha a beruházások megvalósulnak, és láthatóvá válik, ténylegesen hány család lakhatási lehetőségeit javítják.

A szociális segítség és a piaci beavatkozás nem ugyanaz

A lakhatással kapcsolatos társadalmi problémák megoldásának több lehetséges útja van. Indokolt lehet a nehéz helyzetben lévő családok támogatása, az önkormányzati bérlakásállomány észszerű bővítése, valamint a hajléktalanság és a kilakoltatások megelőzését szolgáló programok fejlesztése.

Ezek azonban nem feltétlenül igénylik a teljes magánbérleti piac átfogó árszabályozását.

A lakáskínálat növelése, az építkezések adminisztratív akadályainak mérséklése, a felújítások ösztönzése és a kiszámítható jogi környezet szintén hozzájárulhat ahhoz, hogy több lakás legyen elérhető a piacon.

A Szikra Mozgalom követelései ezzel szemben elsősorban az állami szerepvállalás kiterjesztésére és a piaci működés szigorúbb korlátozására épülnek. Ez legitim politikai elképzelés, de korántsem az egyetlen lehetséges megoldás, és gazdasági következményeit is mérlegelni kell.

Különösen fontos lenne elkerülni azt a helyzetet, amikor egy rövid távon népszerűnek tűnő intézkedés később éppen a bérelhető lakások számát csökkenti.

A politikai követeléseknél többet érnének a kézzelfogható eredmények

A tizenharmadik Lakásmenet ismét ráirányította a figyelmet arra, hogy sokak számára valóban komoly anyagi megterhelést jelent az önálló lakhatás megteremtése. Ettől azonban még nem szükségszerű, hogy minden szervezői követelést elfogadjunk, vagy az ingatlanpiac problémáit egységesen válságként értelmezzük.

A megfizethetőbb lakhatás megteremtésének egyik alapfeltétele, hogy elegendő, megfelelő minőségű lakás álljon rendelkezésre. Ehhez pedig nemcsak támogatásokra, hanem beruházásokra, jogbiztonságra és kiszámítható gazdasági feltételekre is szükség van.

Karácsony Gergely és a kormány most milliárdos fejlesztési programokról beszél, a demonstrálók pedig újabb szabályozásokat követelnek. A valódi kérdés azonban változatlan: hogyan lehet több lakást létrehozni és elérhetővé tenni anélkül, hogy közben a magántulajdonosokat és a lakáspiaci befektetéseket olyan korlátozásokkal terhelnék, amelyek végül tovább szűkítik a kínálatot?

A válaszhoz nem feltétlenül újabb hangzatos jelszavakra, hanem átgondolt intézkedésekre és mérhető eredményekre lenne szükség. A lakáspiac működését ugyanis nem egy tüntetés elnevezése, hanem a kereslet, a kínálat, a jövedelmek és a szabályozási környezet együttesen határozza meg.